Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nieruchomości (popularnie certyfikatu energetycznego, paszportu energetycznego) wynika z prawa europejskiego. Zobowiązania państw członkowskich Unii Europejskiej zapisane w Dyrektywie 2002/91/WE, zostały wprowadzone do polskiego prawa przez nowelizację ustawy Prawo budowlane. Celem wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca, użytkownik będzie mógł określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany z zapotrzebowaniem na energię. Od stycznia 2009 certyfikat jest obowiązkowy dla wszystkich nowopowstałych nieruchomości oraz używanych wprowadzanych do obrotu (sprzedawanych lub wynajmowanych). Świadectwo jest sporządzane na podstawie oceny energetycznej, polegającej na określeniu wielu różnych parametrów energetycznych (zintegrowanej charakterystyce energetycznej). Podstawą do sporządzenia zintegrowanej charakterystyki jest charakterystyka energetyczna budynku, określona w projekcie budowlanym lub dla budynku istniejącego, jeśli brak jest dla niego dokumentacji projektowej - wyznaczana w wyniku inwentaryzacji. Charakterystyka energetyczna jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynku użyteczności publicznej także oświetlenia.

W myśl postanowień ustawy - Prawo budowlane (Art. 5 ust. 8) świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może sporządzać osoba, która:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
• ukończyła co najmniej studia magisterskie, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym;
• nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
• posiada uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyły z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej

Za równoznaczne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków. Osoba posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej z mocy ustawy posiada uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej

Przepisy nie regulują odpowiedzialności wydających świadectwa w przypadku, gdy zawierają one wady. Jedyna więc możliwość to skorzystanie z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących wad fizycznych budynków i rękojmi, co jest procesem trudnym i pracochłonnym. Dlatego niezwykle ważne jest aby osoba wykonująca świadectwo posiadała  ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Najbezpieczniej jest zlecić wykonanie świadectwa firmie posiadającej ubezpieczenie OC, która do sporządzenia świadectwa oddeleguje osobę posiadającą dodatkowo osobiste ubezpieczenie OC.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat pod warunkiem nie przeprowadzenia w tym czasie robót budowlanych, w wyniku których zmianie uległaby charakterystyka energetyczna budynku. W przypadku przeprowadzenia robót budowlanych, w wyniku których nastąpiła zmiana charakterystyki energetycznej zachodzi konieczność sporządzenia nowego świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

Od 1 stycznia 2009 r. świadectwa charakterystyki są obowiązkowe dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającemu zbyciu lub najmowi, a także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.

Przepisów tych nie stosuje się jedynie do budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;
• przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;
• niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;
• przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż 50 kWh/(m2·rok);
• mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.

Zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 7 ustawy - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 Nr 156 poz. 1118 z późn. zm.) inwestor jest obowiązany pozyskać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku i dołączyć je do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie wraz z innymi wymaganymi dokumentami. Zgodnie z art. 5 ust. 4 ustawy w przypadku budynku z lokalami mieszkalnymi lub częściami budynku stanowiących samodzielną całość techniczno-użytkową, przed wydaniem lokalu mieszkalnego lub takiej części budynku osobie trzeciej, sporządza się świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu mieszkalnego lub części budynku, przy czym w przypadku budynków ze wspólną instalacją ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej, sporządza się wyłącznie dla budynku. W przypadku gdy budynek lub lokal mieszkalny podlega zbyciu lub wynajmowi to zgodnie z art. 63a ust. 1 i 2 odpowiednio nabywcy lub najemcy powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej, o ile jest ono wymagane przepisami ustawy. Z uwagi na to, iż nie przewidziano sankcji karnej w przypadku braku przedłożenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, to czy świadectwo charakterystyki energetycznej będzie udostępnione czy też nie, w praktyce zadecydują relacje rynkowe a nie przymus administracyjny.

Świadectwo charakterystyki energetycznej zawierające nieprawdziwe dane o wielkości zużywanej energii jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Dla nabywcy rzeczy ma to ten skutek, że może on wysunąć przeciwko sprzedającemu roszczenie. Nabywca ma prawo:

• odstąpić od umowy sprzedaży za zwrotem zapłaconej ceny (art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego);
• rzecz zatrzymać, ale żądać obniżenia należnej ceny, także już zapłaconej, w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy sprzedanej uległa obniżeniu na skutek istnienia wady (art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego).

Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków wynika z przepisów Dyrektywy 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Polska jest obowiązana do wprowadzenia przepisów niezbędnych do wykonania dyrektywy do 1 stycznia 2009 r. Transpozycji przepisów unijnych dokonano poprzez ustawę z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. z 2007 r. Nr 191, poz. 1373) oraz stosowne akty wykonawcze.

Zgodnie z art. 5 ust. 5 ustawy Prawo budowlane w przypadku budynków ze wspólną instalacją grzewczą świadectwo charakterystyki sporządza się wyłącznie dla budynku. Oznacza to, iż wydając lokal spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku nabywcy lokalu. Jeżeli natomiast spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada prawa do lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zm.), to w świetle art. 5 ust. 4 ustawy Prawo budowlane obowiązek sporządzenia charakterystyki energetycznej nie ciąży na spółdzielni, a na stronie posiadającej prawo do lokalu mieszkalnego. Ustawa w obecnym kształcie nie reguluje na czyj koszt następuje sporządzanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.

Zgodnie z art. 63a ustawy - Prawo budowlane nabywca ma prawo żądać przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek pozyskania świadectwa charakterystyki energetycznej jest po stronie zbywcy, w tym przypadku po stronie gminy. Przepisy prawne nie nakładają sankcji na zbywcę jeżeli takiego świadectwa nie przedstawi.

W przypadku lokali mieszkalnych w budynku ze wspólną instalacją ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się wyłącznie dla budynku. W przypadku lokalu posiadającego samodzielną instalacje ogrzewczą świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się niezależnie dla tego lokalu.

Tak, jest to możliwe i zarazem wymagane w przypadku, o którym mowa w pytaniu powyżej.